История одной борьбы за земельный участок

• 1. Введение. Оспаривание в судебном порядке формирования границ земельного участка “по фундаменту”;
• 2. Оспаривание распоряжения департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска “об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства…” капитального строения во дворе жилого дома, принятое исключительно в интересах предпринимателя, без учета интересов собственников помещений дома, которые фактически осуществляют пользование частью образованного для строительства земельного участка;
• 3. Оспаривание не нормативных актов, которыми мэр города ничем не мотивировав отменил ранее изданное распоряжение Департамента недвижимости об утверждении проекта территориального землеустройства по формированию земельного участка «Дома со шпилем».

Приведем в пример историю одной борьбы за земельный участок

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) решило оформить в собственность земельный участок с прилегающей территорией. Участком этим собственники помещений пользовались с незапамятных времен. Напомню, что при определении границ и размеров земельного участка, подлежащего формированию для целей передачи его в собственность всем собственникоам помещений многоквартирного жилого дома, учитывается фактически используемая площадь земельного участка. То есть, если во дворе вашего дома имеется детская площадка, какие-либо элементы благоустройства и озеленения, постройки, используемые собственниками помещений в доме, то не учитывать данный факт при формировании границ участка орган власти не вправе. И утвердить границы “вашей” земли “по фундаменту” муниципалитет не имеет оснований. Но раз оформляют “по фундаменту”, значит это кому-нибудь нужно?

Спорный земельный участок находится в самом центре города, что называется, является хлебным местом и лакомым куском. Один предприниматель (назовем так, понимаем под этим ЗАО “ПКОП “Деловые встречи”), имеющий, по всей видимости, некоторые дружественные связи с представителями власти г. Омска положил глаз на участок, расположенный во дворе квартала и задумал возвести там строение. Предпринимателя, да и Департамент архитектуры Администрации города, в лице его директора г-на Тиля А. Г. в 2008 году, видимо не сильно смутил тот факт, что часть участка, предоставляемого предпринимателю под застройку налагается на земельный участок “Дома со шпилем” — еще в 2006 году участок был сформирован и распоряжением Департамента недвижимости от 30.10.2006 № 4314-р утвержден проект территориального землеустройства.

Не смутило указанных лиц и то, что предварительный выбор на основании заявления ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» был осуществлен в отношении земельного участка площадью 630 кв.м, а распоряжением департамента архитектуры от 29.02.2008 № 221-р утвержден проект границ земельного участка для предпринимателя площадью 1 761 кв.м.

Итак, через сколько инстанций прошло ТСЖ, чтобы доказать свою правоту – восстановить нарушенное право собственников помещений дома.

1. Оспаривание формирования границ земельного участка “по фундаменту”

Судебные акты

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 29 декабря 2008 года (Дело № 2-3580 (08г.) было отказано в удовлетворении требований одного из собственников помещения, располоенного в доме № 29 по по. Маркса в г. Омске. При этом суд сослался на следующее

Барт А.Я. обратился в суд с заявлением об оспаривании распоряжения МЭРа г. Омска от 16.02.2004 года № 265-р.

Рассмотрев настоящее гражданское дело, суд отмечает, что довод заявителя Барта А.Я. о том, что действием заинтересованных лиц были нарушены права жильцов многоквартирного дома, в том числе и его права, ввиду того, что при проведении землеустроительных работ в 2004 году не учтено его (их) мнение, судом отвергается как несостоятельный, поскольку в силу ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.В данном же случае, во время проведения работ по межеванию в 2004 году жители дома № 29 по ул. К. Маркса в г. Омске, в том числе и заявитель Барт А.Я., каких-либо вещных прав на спорный земельный участок не имели, а, следовательно, обязанности «согласования с ними землеустроительной документации у заинтересованных лиц с ним (ними) не возникло.

Во время проведения работ по межеванию в 2004 году жители дома № 29 по ул. К. Маркса в г. Омске, в том числе и заявитель Барт А.Я., каких-либо вещных прав на спорный земельный участок не имели, а, следовательно, обязанности согласования с ними землеустроительной документации у заинтересованных лиц с ним (ними) не возникло, и в связи с тем, что заявителем Бартом А.Я. суду не были представлены доказательства того, что принятием спорного ненормативного акта были нарушены его права и законные интересы, суд находит необходимым в удовлетворении заявления Барта А.Я. отказать.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 25 февраля 2009г. решение Кйбышевского районного суда отменено, заявление Барта Александра Яковлевича удовлетворено. Распоряжение Мэра города Омска от 16.02.2004 года № 265-р признано недействующим. Удовлетворяя требования суд указал на следующее.

При формировании земельного участка собственники помещений в доме не извещались о проводимом межевании, их мнение, в нарушение норм действовавшего в тот период законодательства, при этом учтено не было.Кроме того, оспариваемым распоряжением Мэра был сформирован земельный участок 55:36:09 01 07:0056, площадь которого составила 2127 кв.м. В то же время заявитель указывал что фактически собственниками помещений в жилом доме используется земельный участок значительно большей площади, включающий в себя детскую площадку, автостоянку, гаражи и прочие постройки, что может быть признано нарушением его прав и законных интересов Данный факт ответчиком не оспаривался.

Не согласившись с размером площади земельного участка, на котором расположен дом по адресу: г. Омск, ул. пр. К.Маркса, 29, председатель созданного товарищества собственников жилья в дальнейшем неоднократно (21.11.2005 г., 20.02.2006 г., 23.04.2007 г.) обращалась в уполномоченные структуры с заявлением о формировании и предоставлении собственникам помещений в их доме земельного участка с учетом фактически занимаемой и используемой ими территории.

Оспаривание предоставления предпринимателю части двора жилого дома для застройки

ТСЖ обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недействительными распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада, решения Управления Роснедвижимости «Об отказе в осуществлении кадастрового учета». Свои требования заявитель обосновал тем обстоятельством, что члены ТСЖ «Дом со шпилем» имеют преимущественное право на приобретение фактически занимаемого земельного участка под жилым домом по проспекту Маркса, 29 с учетом установленных нормативов, однако в связи с принятием оспариваемого распоряжения данное право они не могут реализовать.

Арбитражный суд Омской области в решении от 08 сентября 2008 года (дело № А46-14397/2008) в удовлетворении требований отказал. Сослался на следующее.

На момент издания оспариваемого распоряжения земельный участок под многоквартирным домом по проспекту Маркса, 29, площадью 2127 кв.м. был сформирован и поставлен на кадастровый учет, о чем свидетельствует имеющееся в деле распоряжение Мэра города Омска «Об утверждении проекта территориального землеустройства по формированию земельного участка по проспекту Маркса в Центральном административном округе города Омска» и выписка из Государственного земельного кадастра в отношении земельного участка указанной площади. Довод заявителя (ТСЖ) о том, что собственники дома по проспекту Маркса, 29 не обращались с соответствующим заявлением о приобретении в собственность данного земельного участка, судом во внимание не приняты.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2008 года (дело № А46-14397/2008) решение первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ТСЖ “Дом со шпилем” – без удовлетворения. При этом, суд второй инстанции повторил доводы, указанные в решении:

“Как справедливо отмечено судом, право на сформированный земельный участок товарищества, включая надел с примыкающей к жилью придомовой территорией, заявителем реализовано. При этом, как следует из системного анализа норм Земельного кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельного участка, предоставленное, в том числе собственникам многоквартирного дома, может быть реализовано ими однократно. Доводы заявителя о том, что собственники дома по проспекту К. Маркса, 29 не обращались с соответствующим заявлением о приобретении в собственность данного земельного участка, судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание, поскольку с момента формирования и постановки земельного участка на кадастровый учет собственники помещений многоквартирного дома автоматически приобретают на него право собственности”.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 марта 2009 года (Дело № Ф04-957/2009 (1585-А46-31) решение от 08.09.2008 Арбитражного суда Омской области и постановление от 18.11.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-14397/2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области. При этом окружной суд отметил:

“В кадастровом плане земельного участка 55:36:09 01 07:0056, на который ссылался арбитражный суд, указано, что правообладателем данного участка является ООО «Фирма «Вико-Мода», у которого этот земельный участок находится на праве аренды. Товарищество в качестве собственника земельного участка не указано. Из материалов дела не следует, что указанный земельный участок, площадью 2127 кв.м., сформирован и поставлен на кадастровый учет по инициативе собственников многоквартирного дома № 29 по проспекту К. Маркса в городе Омске или Товарищества.

Арбитражным судом также не принят во внимание тот факт, что ранее, в 2006 году, был сформирован земельный участок, площадью 3856 кв.м., для жилищных нужд и 325 кв.м. для общественно-деловых целей под многоквартирным домом по адресу: пр. К. Маркса, 29, и распоряжением Департамента недвижимости от 30.10.2006 № 4314-р утвержден проект территориального землеустройства.

Таким образом, на момент издания оспариваемого распоряжения действовало распоряжение Департамента недвижимости от 30.10.2006 № 4314-р…”

ЗАО “ПКОП “Деловые встречи” не согласилось с Постановлением ФАС ЗСО от 31 марта 2009 года, обратилось с заявлением в ВАС РФ. Определением об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ( ВАС-8881/09) в передаче дела № А46-14397/2008 Арбитражного суда Омской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.03.2009 отказано.

При новом рассмотрении, 30 июня 2009 года Арбитражный суд Омской области решил:

Требование ТСЖ «Дом со шпилем» удовлетворить полностью. Признать распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 29.02.2008 № 221-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска» недействительным.

Суд при этом отметил: учитывая, что распоряжение № 221-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска» было принято 29.02.2008, то есть после того как земельный участком под многоквартирным жилым домом по адресу: проспект К. Маркса, дом 29 был сформирован и утвержден распоряжением от 30.10.2006 № 4314-р, суд убежден, что оспариваемым распоряжением нарушено преимущественное право собственников многоквартирного дома по проспекту К. Маркса, 29 на получение земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку препятствует реализации права на получение в собственность земельного участка под вышеуказанным многоквартирным домом. Кроме того, из материалов дела следует, что Департаментом архитектуры и градостроительства нарушен порядок представления земельного участка ЗАО «ПКОП «Деловые встречи», так в нарушение положений статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации оспариваемым распоряжением от 29.02.2008 № 221-р утвержден проект границ земельного участка площадью 1 761 кв.м., тогда как предварительный выбор на основании заявления ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» был осуществлен в отношении земельного участка площадью 630 кв.м.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2009 года (Дело № А46-14397/2008) решение Арбитражного суда Омской области от 30.06.2009 по делу № А46-14397/2008 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции повторил в Постановлении доводы суда первой инстанции, также отметил следующее.

“Из материалов дела следует, что Департаментом архитектуры и градостроительства нарушен порядок представления земельного участка ЗАО «ПКОП «Деловые встречи», так в нарушение положений статей 30, 31 ЗК РФ оспариваемым распоряжением от 29.02.2008 № 221-р утвержден проект границ земельного участка площадью 1 761 кв.м., тогда как предварительный выбор на основании заявления ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» был осуществлен в отношении земельного участка площадью 630 кв.м. Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что данные выводы не относятся к рассматриваемому делу, поскольку площадь 1761 кв.м. при выборе участка указана не была, а имелась площадь 630 кв.м., между тем из смысла ст. 30-31 ЗК РФ следует, что может быть сформирован участок только предварительно выбранный, что указывает как минимум на то, что в акте выбора должна быть указана реальная площадь земельного участка, при этом даже если допустить возможность ее расхождения, то она не может превышать в несколько раз первоначальную площадь.

Ссылка ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» на то обстоятельство, что право на получение в собственность в испрашиваемой площади ТСЖ «Дом со шпилем» земельного участка у последнего отсутствует, поскольку заявителем указанный земельный участок не сформирован в соответствии с требованием действующего законодательства, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку проекты границ данного земельного участка были утверждены распоряжением от 11.03.2008 № 1997-р (земельный участок площадью 4181 кв.м.), а ранее утверждены распоряжением от 30.10.2006 № 4314-р (земельные участки 3856 кв.м и 325 кв.м), которые могут служить основанием для регистрации права собственности на земельный участок в границах ими утвержденных, при этом суд апелляционной инстанции отмечает, что данный земельный участок не поставлен на кадастровый учет, в том числе по причине регистрации обществом своего земельного участка».

Постановлением ФАС ЗСО от 21 января 2010 года решение Арбитражного суда Омской области от 30.06.2009 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 по делу №А46-14397/2008 оставлены без изменения, а кассационные жалобы закрытого акционерного общества «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи», департамента архитектуры и градостроительства — без удовлетворения.

Определением об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-8881/09 в передаче дела № А46-14397/2008 Арбитражного суда Омской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Омской области от 30.06.2009, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2010 отказано.

Оспаривание акта об отмене формирования земельных участков

3. Проиграв, что называется, во всех инстанциях, ЗАО “ПКОП “Деловые встречи, судя по всему, нашло выход: надо отменить проект территориального землеустройства по формированию земельных участков относительно дома № 29 по ул. Маркса. Акты о формировании земельного участка дома со шпилем будут отменены, после чего можно будет ожидать и новых (по дате) актов о предоставлении ЗАО “ПКОП “Деловые встречи” земельного участка в тех же границах. Но сама г-жа Слепова ведь не может отменить ненормативный акт, но мир не без добрых людей, особенно если “добрые” к тебе люди сидят в администрации города. Однако, мэр Омска, уважаемый Виктор Филиппович Шрейдер, как опытный управленец и искушенный в вопросах “подписи” человек, видимо, не решился подписывать сомнительный акт. Вместо него, распоряжение “Об отмене…” подписал заместитель Мэра города Омска, директор департамента городского хозяйства Администрации города Омска В.Д. Потапов. Но распоряжение г-на Потапова В. Д. не блистало мотивировками, а точнее, было вовсе не мотивировано ничем – суть, наверное, можно определить как ПРОСТО ТАК ХОЧУ! Арбитражные суды также по достоинству оценили творчество мэрии по отмене распоряжений.

К судебным актам

Решение Арбитражного суда Омской области от 3 сентября 2010 года № дела А46-530/2010

ТСЖ «Дом со шпилем» обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Администрации города Омска о признании недействительным распоряжения от 23.12.2009 № 476-р «Об отмене некоторых муниципальных правовых актов города Омска». В обоснование заявленного требования ТСЖ «Дом со шпилем» указало на полное соответствие действий собственников помещений по оформлению земельного участка под многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Омск, проспект К. Маркса, дом 29, нормам земельного и жилищного законодательства, регулирующим порядок предоставления земельного участка в собственность.

23.11.2009 исполняющим обязанности Мэра города Омска В.Д. Потаповым принято распоряжение № 476-р «Об отмене некоторых муниципальных правовых актов города Омска», а именно: распоряжения директора Департамента недвижимости администрации города Омска от 30.10.2006 № 4314-р «Об утверждении проекта территориального землеустройства по формированию земельных участков по проспекту К.Маркса в Центральном административном округе города Омска», а также распоряжения директора департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 11.03.2008 № 1997-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка по проспекту К. Маркса, дом 29 в Центральном административном округе города Омска».

Полагая, что распоряжение Администрации города Омска от 23.12.2009 № 476-р не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений, расположенных в доме по адресу: город Омск, проспект К.Марска, дом 29, ТСЖ «Дом со шпилем» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд находит требование заявителя подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

«Муниципальные правовые акты не могут быть отменены Мэром произвольно без правового обоснования. Эта норма ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ конкретизирована и в подпункте 5 пункта 2 статьи 20 Устава города Омска, где в качестве необходимого условия реализации полномочия Мэра по отмене правового акта руководителя структурного подразделения названа необходимость. В контексте общепризнанных правовых принципов осуществления публичной власти понятие «необходимость» имеет вполне конкретное смысловое содержание, которое применительно к настоящей ситуации означает, что оспариваемое распоряжение должно было быть мотивировано обстоятельствами, свидетельствующими о необходимости отмены распоряжений руководителей департаментов. В связи с изложенным суд полагает, что отсутствие правового обоснования принятия ненормативного акта само по себе может служить не только материальным (в связи с нарушением норм Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ и Устава города Омска), но и самостоятельным процессуальным основанием для удовлетворения требований заявителя и признания оспариваемого распоряжения недействительным».

Суд решил: Требования товарищества собственников жилья «Дом со шпилем» удовлетворить.
Признать недействительным распоряжение Администрации города Омска от 23.12.2009 № 476-р «Об отмене некоторых муниципальных правовых актов города Омска» в связи с его несоответствием Федеральному закону от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Земельному кодексу Российской Федерации, Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2010 года (дело № А46-530/2010) решение Арбитражного суда Омской области от 03.09.2010 по делу № А46-530/2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба — без удовлетворения.